Perakende antropolojisinin "vaftiz babası" olarak anılan Underhill, Fortune'a yaptığı açıklamada, "İki ayaklı bir evcil hayvan bir erkek arkadaş, anneniz veya büyükbabanız olabilir" dedi. Bu refakatçiye bir kanepe verirseniz, birlikte geldikleri alışverişçinin daha uzun süre kalabileceğini söyledi.

Göz ardı edilen bu mobilya parçası artık neredeyse bir iş stratejisine dönüştü. Ticari gayrimenkul analiz firması Green Street'in verileri, The Wall Street Journal tarafından ilk kez bildirilerek sektördeki tersine dönüşü gözler önüne serdi: 2008'den bu yana tahmini 200 AVM kapandı, ancak hayatta kalanların değerleri geçtiğimiz yıl %13 artarak tüm büyük ticari gayrimenkul sektörleri arasındaki en güçlü kazancı elde etti.

Placer.ai'ın Fortune ile paylaştığı verilere göre, Ocak-ağustos döneminde kapalı AVM ziyaretleri geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 artarak trafiği pandemi öncesi 2019 seviyesinin %1,3 yakınına getirdi. Yeni AVM, insanlara sadece alışveriş yapacakları bir yer sunmak yerine, eski büyük mağaza formülünü restoranlar, spor salonları, eğlence, güzellik hizmetleri ve hatta dairelerle değiştirerek onlara günü değerlendirme nedeni sunuyor.

Underhill'in Call of the Mall kitabını yazmasından yirmi yıldan fazla bir süre sonra, eleştirisi yeniden geçerli görünüyor. Geleneksel Amerikan AVM'sinin "eksik bir çözüm" olduğunu savunuyor. Büyük mağazaların geliştiricilerin finansman sağlamasına yardımcı olduğunu ve alışveriş yapanları çektiğini, aynı zamanda hangi işletmelerin taşınabileceğini de dikkate aldıklarını belirtti.

Underhill, "Çok nettiler: Eczane istemiyorum. Hırdavatçı istemiyorum. Bakkal istemiyorum. Alışveriş merkezinde alışveriş arabası istemiyorum" dedi. Amerikan AVM'leri, günlük hizmetleri hariç tutarak ara sıra yapılan alışveriş gezilerine bağımlı kaldı.

Underhill, yurtdışındaki AVM'lerin sık ziyaretleri teşvik eden daha geniş bir yiyecek, eğlence, hizmet ve sosyal yaşam karması etrafında inşa edildiğini belirtti. Amerikan AVM'leri şimdi eksik olanı dolduruyor.

Underhill, spor salonlarını, gündüz bakım merkezlerini, doktor muayenehanelerini, restoranları ve güzellik hizmetlerini tekrar ziyaretleri tetikleyen unsurlar olarak gösterdi. Green Street perakende analisti Vince Tibone, Fortune'a eski büyük mağazaların ve fazla arazilerin eğlence mekanlarına, konutlara, otellere ve ofislere de dönüştüğünü söyledi.

Placer.ai analitik araştırma başkanı R.J. Hottovy, değişen kiracı karmasının, etkinliklerin ve cazibe merkezlerinin bazı AVM'leri bir "üçüncü yere" hatta "evimiz bu günler ofisinizse ikinci bir yere" dönüştürdüğünü söyledi.

Placer.ai'a göre 2025 yılında kapalı AVM ziyaretlerinin %37,6'sı 75 dakikadan uzun sürdü; bu oran açık hava merkezleri veya outletlere göre daha yüksek bir pay oluşturdu.

Z kuşağının birçok üyesi için çekicilik hem pratik hem de nostaljik olabilir. AVM, tanıdık bir ergenlik ritüelini hatırlatıyor: grup sohbetine mesaj atmak, kimin annesinin arabayı kullanabileceğini anlamak ve planlanmamış bir öğleden sonra mağazaları dolaşarak, yemek alanı patates kızartmasını paylaşarak ve birlikte pek çok şey yapmadan geçirmek.

AVM sahibi Unibail-Rodamco-Westfield'ın medya ve deneyimsel bölümü Sunnie ve Westfield Rise tarafından yapılan bir araştırma, ankete katılan Z kuşağı kadınlarının %73'ünün AVM'yi arkadaşlarıyla vakit geçirmek için gittikleri en üst düzey yer olarak adlandırdığını ortaya koydu.

Bu zaman, bir alışveriş listesi olmadan değerli hale gelebilir: arkadaşlarla geçirilen bir öğleden sonra kahveye dönüşebilir, bir oyun salonu gezisi akşam yemeğine uzanabilir ve TikTok'ta ilk kez görülen bir marka yol üstünde girilen bir mağazaya dönüşebilir.

Perakendeciler de e-ticareti ve fiziksel mağazaları rakip takımlar gibi görmekten vazgeçti. Tibone, AVM alanına olan talebin on yıldan uzun süredir olduğundan en güçlü seviyede olduğunu ve çevrimiçi öncelikli markaların giderek mağazaları kendilerini pazarlamak, müşteri kazanmak ve yakındaki çevrimiçi satışları artırmak için bir yol olarak gördüğünü söyledi.

Tibone, pop-up'lar aracılığıyla AVM'leri ilk kez test eden markaların giderek beş yıl veya daha uzun süreli kiracılık sözleşmeleri imzaladığını belirtti. Sektörü tek başına kurtarmasalar da, genellikle genç tüketicilerde yankı uyandıran "büyüyen ve önemli bir yeni kiracı talebi kaynağı" oluşturuyorlar.

Green Street'in ülke çapında takip ettiği yaklaşık 900 AVM'den Tibone, yalnızca 250 kadarının geri dönüşten anlamlı bir şekilde yararlandığını tahmin ediyor. Green Street tarafından A-eksi veya daha iyi olarak derecelendirilen bu mülkler - yani ülkenin daha yüksek kaliteli, daha iyi performans gösteren AVM'leri arasında yer aldıkları anlamına gelir - daha yüksek gelirli alışverişçileri çekme eğilimindeyken, yetersiz yatırım yapılan AVM'ler geride kalıyor.

Bir AVM'yi yeniden icat etmek de para ve zaman gerektiriyor. Underhill, yöneticilerin genellikle mülklerinin neye ihtiyaç duyduğunu bildiğini, ancak dönüşümlerin tipik olarak yaklaşık iki yıl sürdüğünü söyledi; bu, her çeyrekte sonuç bildiren şirketler için rahatsız edici bir zaman çizelgesi.

Ancak en güçlü AVM'ler, yükselen borsa piyasasından yararlanan zengin alışverişçilere büyük ölçüde güveniyor. Tibone, uzun süreli bir borsa düzeltmesinin kiracı satışlarını zayıflatabileceğini ve mağaza açılış planlarını durdurabileceğini söyledi.

O halde geri dönüş, Amerikan AVM'sinin bir kurtarılmasından ziyade hayatta kalanlarının bir ayıklanmasıdır. Kazananlar, insanlar alışveriş listesi olmadan gelse bile fiziksel alanın işgal etmek istediklerinde değerli hale geldiğini öğrendiler.

Z kuşağı için bu, eski AVM kanepesini başkasının alışveriş gezisini bekleme yerinden çok daha fazlası yapıyor. Bu, gelmenin bir nedeninin parçası ve oraya vardıklarında AVM, takılmayı hala alışverişe dönüştürmeyi biliyor.

Underhill, AVM'nin kalıcı avantajını daha basit bir şekilde ifade etti: "Onu görmem, hissetmem, dokunmam, koklamam gerekiyor ve genellikle bu şekilde satın alabiliyorum."